不管景气不景气,再融资就对了!| 美国房贷 Refinance 科普

最近更新:2019年3月

小美在前年以美金100万购入她第一栋豪宅,头期款(Down payment)付了 $100,000,其他余款申请 Mortgage 贷款缴30年。但因为小美的信用实在太差了,银行给她6.5%的偿还利息。就在今年,小美的信用大大地提高了,如果你是小美的话,你会继续以6.5%的利率把房贷缴完,还是你会申请 "Refinance" 把利率压低,重新把30年的房贷缴完呢?

这年头好像越来越多人买房了,这时候如果还不知道要怎样申请贷款、Refinance 的话那岂不就吃亏了?房贷利息这么高,你是不是想把利息压低一点稍微喘口气?究竟什么是 Refinance?自己的情况条件是否适合 Refinance?别担心,看完这篇 Refinancing 的攻略,让你不是 CPA 也可以变得像金融界小达人!


什么是 Refinancing?

Refinance 「再融资」的意思就是「拿新的贷款去偿还现有的贷款」。新贷款也许有更低的利息,不但可以帮你改善自己的财务状况,也有可能改善自己的贷款能力。流程通常如下所示:

  1. 你想降低利息,改善现有的贷款
  2. 找到好的贷方(银行),并请申请新贷款
  3. 用新贷款偿还现有的债务
  4. 按时支付新贷款,直到你还清贷款


要怎么申请 Refinance? 美国哪家 Refinance 公司比较好?

申请  Refinance 好比在菜市场买菜一样,一定要货比三家。首先,先了解你的信用评价,即便你的信用评分很高,但其他家可能有更好的优惠价格、利息给你。你可以在申请之前先告知贷方帮你报个价,然后到处寻找更优惠的条款。但切记不要同时申请不同家的贷款 Refinance ,因为这样不仅会导致的你的信用评价变低,也会使得你以后的贷款利率变高。

如果是房屋贷款 Refinance 的话,可以使用 Quicken Loans 的理财 Calculator 来估计你每月所需偿还的费用和利息;若计划 Refinance,则利用以下工具来选择所居住州的 Refinance 公司推荐。


Refinance 有什么好处?

  • 省钱:Refinance 的理由是为了节省利息,通常 Refinance 可以降低现有的利率,特别是长期或是大额的贷款,可以因为降低利率而节省大量的资金。例如:你现有的房贷利息是7%,Refinance 后你可能可以拿到更低的房贷利息,比如4%或是5%,可以用较低的利息偿还房贷。
  • 降低付款:Refinance 可以帮你降低每月支付的费用,而且当你申请 Refinance 时,可以重新启动「贷款时钟」,延长你偿还贷款所需要的时间来压低你每月支付的费用。例如:你现在房贷的利息是7%,续缴30年,假如在第10年,你决定申请 Refinance 后,你不仅可能拿到较低的利息,还可以重新把你的房贷从30年开始。
  • 缩短贷款期限:如果不想延长支付时间,你也可以透过 Refinance 来缩短自己的贷款期间。例如:把30年的房屋贷款 Refinance 转成15年的房屋贷款,并且使用较低的利息偿还贷款。
  • 合并债务:如果你有多笔贷款,将它们合并为一笔贷款可以帮你降低利率,而且综合付款更容易偿还。例如:你现在有3张信用卡,三张都不同利息,你可以申请合并三张信用卡的债务,一起偿还,这样的好处是你很有可能可以拿到更低的利息,而且不用分开付。
  • 更改你的贷款类型:如果使用浮动利率贷款,你可以透过 Refinance 来更改成固定利率贷款。例如:当经济不景气时,市场浮动利率高,这个时候如果透过 Refinance 来启动固定利率(通常在4% - 5%之间),帮贷款者省了很多利息。
  • 还清到期的款项:有些款项必须在特定的时间内偿还,但如果你没有这么大笔资金可以一并支付,你可以 Refinance 来为自己争取更多的时间偿还债务。


Refinance 有什么缺点?

并非每个人都适合申请 Refinance。其实有的时候 Refinance 前期的成本可能高的不要不要的。究竟 Refinance 有哪些缺点呢?

  • 交易成本:Refinance 其实是很昂贵的,特别是房屋贷款,收盘的成本可能会高达数千美金。在申请 Refinance 之前,务必先了解贷方的处理费和手续费。
  • 更高的利息成本:有些人 Refinance 可能会适得其反,尤其是你延长贷款期限时,可能反而需要支付更多的债务利息。
  • 失去贷款能力:因为 Refinance 也算是贷款申请,切记凡是贷款相关作业都会影响到自己的信用。也许会因为 Refinance 而让自己的信用打折。


什么时候 Refinance 最合适?

很显然的,大部分人会想 Refinance 是想要省钱,但在以下这几个情况下,你可以适当的考虑 Refinance:

  • 信用评分变高了:如果你在信用低的时候申请贷款,相对的你的利率可能会比一般民众还要高,但经过一段时间,也许你的信用评分变高了,你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。
  • 房屋装修:如果你买了房子,过一阵子房贷利率低了,或者房贷还得差不多了,你可以申请 Refinance 把家中需要长期贷款的项目刷新,例如增设游泳池、改装房间、翻新房产,假设你的信用良好,你可以利用 Refinance 把房贷缴完,然后用剩余的钱完成家中需要改装的支出项目。
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大家好!我叫Kelly。我來自台北,台灣。住在西雅圖已經有10年了,請叫我西雅圖華盛頓州的在地達人~ 想知道在華盛頓州哪裡還有更多好吃、好玩、又便宜的好去處就多多追蹤我喔!
11条评论
100万down payment 10那么少?
深夜肚子餓2 个月前

可能利息很高還要繳 PMI

幸福小妇人约 10 小时前

很听话融了🤗

现在利息低了一些可以refinance
你好請問在美國做一次 Refinance 一次性的手續費大概多少?跟當初做 Loan 的時候一樣嗎
深夜肚子餓2 个月前

好像會比買房的 Loan 高一點,但具體每一家貸款公司都不太一樣

不曉得大家房貸利息大概都多少?我是貸20萬 4% fix rate,那時候已經算低的利息了,已經繳了六年,如果 Refinance 的話有機會再更低嗎?
Patrick啦啦啦4 个月前

現在30年fixed至少可以做到3.875%

请问如果是刚还了一年贷款也可以申请吗?因为去年我朋友没有工作,都是她老公在还。今年她找到工作,可以共同还贷,他们这种情况也可以refinance吗?
深夜肚子餓4 个月前

那個 credit score 等他工作滿一年之後應該會有比較大改變,到時候可以去 refinance quote 看看

感觉很深奥...