“次贷危机”还会上演吗?放心!当前房市面临的危机和以前不同,但这几点还是需要小心…

约一个月前
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时事新闻
 

近年来一直有“房市泡沫”的说法,而且不是空穴来风的。过去几年,我们见证了房价的飙升,以及卖房时买家的激烈竞争。根据追踪美国房价的 S&P CoreLogic Case-Shiller Index,2020年房价上涨了10.4%,其中三分之二的买房者,在2020年买房全靠视频远程看房。

人们担心房市若一直持续该趋势,未来可能会受到信贷风险、估值虚高、急剧上升的利率等问题的威胁。不得不说,风险是确实存在的。由于疫情造成的失业状况,大约有260万名屋主的房子申请了贷款宽限项目(forbearance program)。

尽管如此,目前面临的房市危机与2007-09年的危机还是不同的,正如马克吐温所说的,“历史不会重演,但是就像文章的押韵一样,类似的事件还是会再发生。”

为什么目前房市面临的危机与以前不同?

目前的房贷办理流程都非常严格,不像过去不需要收入证明,同时以极低的首付就能贷款。另外,当前屋主持有的房屋净值也较多,不少人已经积累了7至10年的房屋净值,因此他们不太可能甩手就不要房子了。根据 CoreLogic,2020年屋主房屋净值平均增加了$26,300。

现在的银行系统也比过去更加稳定,更能应对房市泡沫。在上次金融危机之后,银行执行更严格的资本要求,所有美国银行的一级资本比率平均超过14%。

现在房市需要担心的是什么?

在疫情期间,大家为了快速通过 refinance 锁定低利率,贷款申请、材料以及审批流程中的错误率大大增加,因此贷款人需要额外小心。另外,错误率增加的原因还因为整个贷款行业目前的员工普遍经验不足,60%的贷款承保人在这行只干了两年,而那些真正经历过上次金融危机,那些有经验的贷款经纪已经跳槽到别的行业了。

另一个值得担心的事是,很多人正在计划购买投资房产。当房贷利率保持在低位时,很多投资人会对房市感兴趣,而这就可能会出现一些诈骗,比如贷款人为了拿到最低利率欺骗银行房子是用于自住,但实际之后打算拿去出租。银行若在以后发现了这个问题,贷款人可能会面临更高的房贷利率。

最后一件值得担心的事是,通货膨胀。尽管美联储一再表示通货膨胀都在掌控之中,但是一旦材料价格出现通货膨胀,那么最终都会影响到房市。债券市场将成为第一个对通货膨胀作出反应的市场,因为它侵蚀了债券持有人的未来现金流量。 债券收益率的增加将反映在抵押贷款利率中。

尽管目前房市大热,确实给市场带来了不少值得担心的点,但是总体房市还是比金融危机时健康不少。目前仅有5%的美国屋主申请了贷款宽限项目,95%的屋主的房产价值都高于其贷款,而且都有能力自行卖掉房产而不是交给银行。金融系统也比过去风险低且稳定。

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来源:MarketWatch

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