怎样才算是完成过户手续并交屋 (Close Escrow)?

 

在美国卖房,怎样才算是完成过户手续并交屋 (Close Escrow)?

2个回答
从进入合同开始, 到过户完成, 需要完成以下几个步骤 :

1.贷款批准 - 除非你是现金买家, 否则一旦进入合同, 最需要花心思的就是贷款。 贷款的情况, 每个人都每个人的不同, 建议在开始看房之前就咨询好贷款经纪关于如何transfer down payment, 如何准备材料。 在此不多赘述。

2.Inspection /Appraisal -- 大家都知道,如果卖家没有提供完整的Inspection 报告,买家有权自己付款做Inspection, 当然也可以不做;不过可能很多小伙伴不了解,在卖家提供了完整的房屋报告的情况下,买家仍有权在做一次房屋检查, 不过这种情况现实中比较少发生而已; Appraisal是进入合同之后银行请估价员去做房屋估价的流程,这个估价关系到银行是否放贷以及放贷额度哦。

3. Home Insurance/ Home Warranty -- 保险/保修对于首次买房的买家两个比较容易混淆的term, 前者保的是房屋本身,比如火灾,地震,房屋漏水造成的房屋的损失,而后者通常是 卖家或者买家以自愿的形式给房屋购入的保修-- 包含厨房用品,洗衣机,空调等设施的维修。前者是银行必须要求的, 后者则基于自愿。

4. 过户之前的 final walk through -- Final walk through 顾名思义就是过户前的最后一次检查, 如果卖家在房屋过户过程还住在unit里面,你需要检查:
1) 从进入合同到 close 之前这段时间,是否有房屋的损害
2) 墙壁是否完整
3) 门窗,浴室 ,厕所,厨房,车库是否running well
4) 电闸, 水阀,热水器,暖气,冷气是否functional
5) 如果卖家还住在unit里, 确保他们已经做了足够的打包工作,避免交接房屋的时候出现延迟
6)如果有机会跟卖家攀谈, 可以了解一下房屋的情况, 有没有什幺问题没有在Inspection报告里体现,询问邻居的情况, 常用的Handyman 或者 Gardener,收垃圾时间,Town的 一些Spectial Routine -- 扫街,停车 等等

5. Sign off Day ,record 拿钥匙 -- 一般sigh off 之后 24小时如果银行放款,title公司会完成过户的动作,**过户就是title公司去县政府做 房屋 Transfer 的记录, 一旦记录生效, 买家即可拿到房屋钥匙。** 如果有提前过户或者推迟过户的情况, 需要向银行说明, 重新计算Total amount buyer should pay at Close (因为利息是按天计算的)

6. 更换地址(usps,银行,DMV)-- Wah-Lah!! 恭喜您完成了人生最大的一笔购买(之一),如果您打算马上入住,请上网更换usps 银行以及 DMV的地址

7. 开 水,电,垃圾 ,网路 ,ADT账户 -- 如果您的 新居是独立屋, 请马上致电为该市提供生活服务的水电垃圾公司, gas 和电是同一个账户;如果是有HOA的物业, 请了解HOA 包含哪些费用, 然后完成其余生活服务项目的 账户开设。

8. 换锁,装修 -- 基于安全考量,很多人新居的第一个 Project 是从换锁开始的, 每个镇都有LockSmith这个服务,一般费用 150-250左右, 但是 换锁其实是一个很简单的 Project,如果您不打算为 4个螺丝花掉 上百刀, 下面这个视频或许对您有帮助。
换锁视频:https://www.youtube.com/watch?v=BOYVGKfpywM

9. 过户后1-2周收到County的record 确认 -- 过户的时候很多title 公司会提醒您, sigh off 之后收到的任何账单都是广告,这是真的!! 当然除了下面提到的 Supplemental Tax Bill

10. 3-6个月收到supplemental tax bill -- supplemental tax 是一个county寄来的一次性税单, 用于弥补你和前任owner之间所付地产税的差额, 这其实是一部分隐含的 closing cost,如果过很久没有收到, 也可以打电话给 County或者去网站查询

11. 每年两次确保收到 tax bill -- County的网站同样提供关于您物业一年2次的地产税信息, 如果你没有在预定时间 (每年 4月 和12月)收到 tax bill, 也没有跟 Lender setup impound account, 您可以通过county 网站查询,这也是申请信用卡的好理由,很多 County网站提供信用卡付税服务, 当然手续费也不便宜哦 。

12. 入住3-6个月检查房屋热水器,heater 空调的maintain周期以及寿命 -- 熟悉家中每一个需要定期保养的设备,不要等年久失修的时候call一个紧急服务, 或许可以帮你省一大笔钱!!空调 Filter 需要半年更换清理,如果你喜欢做饭,油烟机的 filter 同理。 Heater的水阀最好每年flush一次, 了解你的电闸, 水闸, gas总阀的位置, 如果出远门或者地震发生的时候或许可以save life!

希望对您的问题有帮助。
官方回答
卖家要签署产权让渡书将产权转正式移给买家,产权公司会完成房屋产权移转手续并在政府County完成过户登记。完成过户手续后,卖家会从Escrow拿到扣取应付费用后的房款。卖家需要按合约规定时间离开房子,将钥匙交付给买家。买家会在过户截止日前将头期款余款和各项买卖文档手续费存入Escrow,并在经纪人陪同下对房屋内外做最后检查(Final Walkthrough)。