买房是人生大事，既兴奋又折腾。哪怕是老手，也常常会被流程、条款和各种专业建议搞得头晕眼花。但你知道吗？有时那些看似帮你能拿下梦想之家的贷款专家或专业顾问，未必真的站在你这边。
在房贷行业里，某些销售套路可能会让你错过最划算的贷款方案，甚至让你领不到原本可以拿到的首付援助。当然，今天的房贷市场已经比20年前安全多了，2008年金融危机后，美国出台了一系列的新规，严打那些曾经导致房贷崩盘、房屋止赎潮的掠夺性贷款行为。
但这并不意味着你就要放松警惕，稍有不慎，仍然可能会因为小失误多花几千甚至上万美元。而且，别指望贷款方会贴心的替你考虑。在准备申请房贷前，一定要了解这些陷阱，踩一次会心痛很久👇
陷阱一：贷款专员的热情长聊，其实是为了不让你货比三家
近几年房贷市场冷淡，不少大型放贷机构开始玩心理战。他们会派出超友善的贷款专员，陪你长聊半小时到一小时，问你家里几只宠物、孩子叫什幺，听起来像朋友，其实是在拖时间，让你懒得去货比三家，直接签了他们的报价。
亚利桑那州X2 Mortgage负责人Shawn Malkou表示，“他们就是故意拉长对话，30分钟、1小时，等你挂电话的时候就会想：我可不想再花一个小时和别人聊这些了”。
Malkou曾经遇到过一位客户，他拿到的贷款利率比竞争方案高了0.5%，而且过户费用还多花了$5,000。当Malkou告诉他这个差价时，对方居然回答没什幺大不了的。最后为了省事，他宁愿多花上好几千美元。事实上，大多数人都会选择他们第一个聊的贷款机构。
纽约房产顾问Scott Havis也指出，很多人不愿意比价，是因为整个房贷流程太痛苦。他们宁愿接受差不多的利率，也不想重新折腾。
房贷比价网站Fincast创始人Benjamin Schieken则直言，“这招对银行来说是很聪明的办法，对消费者而言却是坏消息。其实申请贷款只需要提供6项基本信息，30秒就能搞定。但消费者不知道，贷款专员却用聊天拖到半小时”。
这些对话就一个目的：让你误以为和贷款专员创建了信任关系，从而放弃了寻找更低利率的可能性。别忘了，你们不是朋友，这只是一场金融交易。一旦把它当作关系投资，最终只会多花钱。
👉避坑指南：
1. 留出时间货比三家：一定要拿到至少三份不同贷款机构的报价，并进行比较。不仅要看利率，还要看手续费和其他隐性费用。你可以对比大型银行和信用合作社。咨询房贷经纪人，让他们帮你筛选多家报价。或者上Bankrate这类网站，自己对比各家利率。
2. 了解贷款申请真正需要的材料：申请房贷只需要6项基本信息，即借款人姓名、收入、SSN、房产地址、房屋购买价、贷款金额。如果贷款专员想和你聊很久，你可以很礼貌的提醒对方需要挂断。
3. 耐性比较：房贷比价需要一点时间，还有些麻烦。但房贷利率受很多因素影响，包括你的信用分、负债比、贷款比例等。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
陷阱二：贷款专员劝你别申请首付援助？那你可能被坑惨了！
如今房价居高不下，买房压力尤其大，尤其是首次购房者，要凑够首付更是难上加难。但其实，每个州都有官方提供的首付援助计划Down Payment Assistance Programs，帮助买家负担首付款和过户费用。
首付援助计划 101
• 这些计划会提供贷款或补助，用来支付首付与过户费。
• 通常针对首次购房者开放，定义为过去3年内没有拥有住房的人。
• 每个州的住房金融机构都提供不同计划；有些大城市、非营利组织，甚至个别贷款机构也会设立自己的版本。
• 收入门槛差异很大。比如在华盛顿州，年收入高达$215,000 的买家仍可申请；北加州部分项目年收入$309,000以下的家庭都有资格。
然而，很多买家甚至房产经纪人都不知道这些计划的存在。根据Down Payment Resource的数据，使用FHA贷款的买家中，有80%有资格拿首付援助，但实际上只有15%的人获得了援助。也就是说，大多数人都错过了这笔白送的钱。
全美平均援助金额约为$18,000，但有的项目能高达$100,000以上，甚至在旧金山，政府可提供高达$500,000的首付援助，因为那里的房屋中位价已超过百万美元。
为什幺很多人拿不到？问题就在于申请流程麻烦，贷款专员也嫌麻烦。要拿到首付援助，通常需要上首次购房者课程，同时向州、市、雇主甚至联邦住房银行多方提交申请。
这些步骤对买家来说是时间，对贷款专员来说则是额外工作。所以，很多贷款从业者干脆不提这件事。如果你主动问，他们可能这样敷衍你，“这些项目太慢，卖家不喜欢”、“我们公司不做这种贷款”。结果就是买家直接被劝退在门口，从此错过上车机会。
Down Payment Resource的CEO Rob Chrane表示，“很多人连系统都没进，因为贷款专员在一开始就劝退了他们”。更严重的是，这种现象还加剧了购房机会的不平等。最需要援助的群体往往是首次购房者、低收入家庭，以及有色群体。被劝退的结果，让住房差距进一步扩大。
👉避坑指南：
研究一下你所在州和市的首付援助计划，如果你是第一次买房，而且符合收入要求，那就尽早开始申请流程 。找一位愿意帮你处理援助申请的贷款专员或房产经纪人。推荐Bankrate各州援助项目指南，以及Down Payment Resource 官网，提供资格查找和援助金额搜索工具。
陷阱三：隐藏手续费差很大，但你可能根本看不出来
虽然2008年金融危机后的新法规已经限制了最恶劣的房贷乱收费行为，但银行和放贷机构仍然保留了不少“灰色收费空间”。
WSFS银行房贷部门总裁Jeffrey Ruben说，“贷款方收费是个大变量，我们法律上有权向借款人收取信用报告费、洪水认证费、税务服务费、快递费、电汇费……我们可以收，但并不是必须收”。换句话说，有些银行选择不转嫁这些费用，但有些则会把每一项都加到你的账单上。
单个看也许只是几十或上百美元，但加起来能让你多掏几千块！这些费用都会写在交易明细或结算摘要里，不细看的人往往直接忽略过去。
另外，还有一些费用（比如评估费、政府登记费）几乎都必须由买家承担。根据LodeStar Software Solutions的数据，平均过户费用约为$3,000美元，还不包括登记费和税金。
👉避坑指南：
监管机构建议购房者关注年化总成本APR，因为它会把各种手续费计算在内，比单看利率更准确。别只看利率，要看整个贷款的实际成本。
以下几项手续费在许多情况下都可协商甚至可免👇
• 信用报告费 Credit check
• 洪水风险认证费 Flood certification
• 税务服务费 Tax service
• 快递费 Overnight delivery
• 电汇费 Wire fee
