近期，美国房地产市场多项关键数据持续走弱，引发经济学家关注。销量下滑、库存积压，正让这一经济支柱陷入停滞。
根据全美房地产经纪人协会数据，2024年5月，美国现房销售同比下降0.7%，继4月创下16年来最低交易速度。新房销售更是下跌近14%。市场活跃度持续疲软，引发对经济放缓甚至衰退的担忧。
经济学家指出，房地产市场疲软可能通过以下三方面影响整体经济：
1. 房价若下跌5%，或严重打击消费信心
房价下跌不仅是房市本身的问题，还会影响家庭的“财富感”，进而减少支出。Pantheon Macroeconomics经济学家Allen表示，房价若下跌5%左右，将明显影响消费者信心，并可能拖累整体经济。
Citi首席美国经济学家Hollenhorst指出，若房价连续6个月下降，将显着冲击消费行为。他强调，买房常带动家具、家电等消费，房屋交易下滑意味着相关消费也将减少。
目前虽然整体房价仍在上涨，但涨幅已趋缓。Rosenberg Research创始人Rosenberg则指出，新建房库存已达到约15年新高，现房库存总值创历史纪录，表明供应压力正在积聚，房价下行风险加大。
2. 房地产投资放缓或拖累GDP增长
住宅投资涵盖新建、装修和维护等，是衡量经济活力的重要指标。
数据显示，2021年第一季度以来，美国私人住宅固定投资下降超过15%。Pantheon预计，2024年第二和第三季度，住宅投资将拉低美国年化GDP增速约0.2个百分点。
根据里士满联储数据，2024年第二季度，住宅投资占GDP约4%，是GDP中波动性最大的组成部分之一。
3. 对就业市场的潜在冲击
房地产市场“冻结”意味着新建项目减少，直接影响建筑行业就业。
美国目前有约800万建筑工人，支撑每年约2兆美元的住宅和商业建设。但数据显示，2024年5月该行业就业同比仅增长1.5%，增速为去年同期的一半。
尽管美国整体失业率维持在4.2%的低位，但Citi的Hollenhorst提醒，裁员上升与招聘减少说明劳动力市场正在走弱。如果就业情况恶化，消费者支出将随之下降，成为经济下行的重要推手。
结语：经济衰退不是必然，但风险在加剧
多位经济学家表示，虽然目前尚未预见短期内经济衰退，但房地产市场持续疲软将对消费、投资和就业形成合力压力，可能导致GDP增长放缓。
“住房需求减少，服务需求也会跟着下降。”Hollenhorst指出，市场存在由“减速”转向“衰退”的潜在风险，值得警惕。
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